Планировка квартиры по фото: каталожный чертёж за минуту

В сильном объявлении планировка — обязательный слайд, наравне с фото кухни и санузла. Но у риелтора на руках она почти никогда не бывает в приличном виде: мятый скан из БТИ (бюро технической инвентаризации) от собственника, фотография техпаспорта под углом, в лучшем случае — скриншот из старого объявления. Дальше два пути: публиковать «как есть» и портить карточку или тратить дни на перерисовку. Есть третий: распознать планировку квартиры по фото и получить чистый чертёж за минуту. Разбираем, как это работает и где границы метода.

Зачем объявлению планировка

Покупатель на вторичке отсеивает варианты по трём вещам: цена, локация, планировка. Первые две видны в фильтрах сразу, третья — только если вы её показали. На Циан планировка вынесена в параметры поиска, и карточки без неё проигрывают ещё до того, как покупатель посмотрел фотографии.

Практический эффект от плана в карточке — не столько «больше кликов», сколько меньше пустых показов. Изолированные или смежные комнаты, куда выходят окна, где санузел относительно спальни — всё это покупатель выясняет либо по чертежу за десять секунд, либо у вас на показе за вечер. Второй вариант оплачивается вашим временем.

Есть и эффект доверия: карточка, в которой есть аккуратный план, читается как «объект подготовлен, документы в порядке». Циан в своих материалах показывает, как элементы оформления влияют на просмотры — например, значок «Проверено в Росреестре» даёт около 9% прибавки. Планировка работает в ту же сторону: полная карточка собирает больше внимания, чем голый набор фото.

Где риелторы берут план сейчас — и почему это долго

Классический источник — БТИ. Поэтажный план формата А4 стоит порядка 1000 ₽ за лист, с экспликацией — около 3800 ₽, срок подготовки — 7 рабочих дней (данные на весну 2026). Для сделки этот документ незаменим. Для объявления — избыточен: вы неделю ждёте бумагу, которую потом всё равно фотографируете телефоном, потому что в карточку нужен файл.

Второй путь — перерисовка. Фрилансер превращает скан в аккуратную картинку за день-три и от нескольких сотен рублей за план. На одном объекте терпимо, но у агента в работе десяток объектов, и по каждому — переписка, правки, ожидание.

Третий путь, который до недавнего времени был единственным быстрым, — опубликовать фото техпаспорта как есть. Серый лист, печати, перевёрнутые цифры. Формально планировка в карточке есть, фактически — покупатель её не читает.

Как работает распознавание планировки по фото

Алгоритм в Rieltus принимает то, что реально есть у риелтора на руках: скан или фотографию плана БТИ, снимок чертежа из техпаспорта, скриншот планировки из старого объявления. Снимать можно на телефон — прямо на встрече с собственником.

Дальше система считывает с изображения геометрию помещений и подписи: размеры вроде «3.45», площади «12.8 м²», назначение комнат. На выходе — не «улучшенная фотография», а заново отрисованный чертёж: стены, окна, двери, подписи площадей на своих местах. Занимает это около минуты — план готов ещё до того, как вы вышли от собственника.

Два стиля подачи и экспорт под площадки

Перерисованный план выводится в одном из двух стилей — таких, какие используют в каталогах застройщиков:

• «Архитектура» — чёрно-белая графика, тонкие линии, строгая типографика. Работает на деловых клиентов и инвесторов: план выглядит как страница проектной документации, а не картинка из объявления.
• «Каталог» — цветные блоки комнат, мягкие тени, иконки мебели. Это стандарт премиальных каталогов новостроек, и на вторичке такой план сразу поднимает уровень подачи объекта.

Готовый чертёж выгружается под конкретную задачу: PNG 1500×1500 — для карточки на Авито и Циан, PDF в формате А4 — в презентацию объекта или раздатку на показ, SVG — на сайт агентства без потери качества. Один исходник — три носителя, без дизайнера.

Чего этот инструмент не делает

Честная граница: распознанный по фото план — это подача, а не документ. Он не заменяет техпаспорт и обмеры БТИ для сделки, не подтверждает законность перепланировки и не годится для суда или банка. Если на исходном чертеже перепланировка не отражена — на перерисованном её тоже не будет: алгоритм воспроизводит источник, а не обмеряет квартиру заново.

Для юридических задач порядок прежний: БТИ, кадастровый инженер, официальные документы. Для объявления, презентации и переписки с покупателем — быстрый каталожный чертёж закрывает вопрос.

Коротко: что меняется в работе

Планировка квартиры по фото превращается из «задачи на неделю» в операцию на минуту между съёмкой объекта и публикацией. План перестаёт быть слабым местом карточки: у каждого объекта агентства — чертёж в едином стиле, под каждую площадку — свой формат. Покупатель фильтрует осознанно, пустых показов меньше, подача выглядит на уровне каталога застройщика.

Попробовать можно на своём объекте: загрузите фото плана в режим «Планировка» на app.rieltus.pro — чертёж будет готов через минуту.

FAQ

Подойдёт ли фотография мятого или бледного скана? Да, для этого инструмент и сделан. Важно, чтобы цифры и линии на исходнике были различимы: если размер невозможно прочитать глазом, алгоритм тоже его не восстановит. Снимайте план целиком, без сильного наклона.

Это официальный документ? Нет. Результат — презентационный чертёж для объявления, каталога или показа. Для сделки, банка и согласования перепланировки нужны документы БТИ и Росреестра.

Сколько времени занимает? Около минуты на план: загрузили фото — получили перерисованный чертёж в выбранном стиле. Заказ поэтажного плана в БТИ для сравнения занимает 7 рабочих дней.

В каких форматах можно скачать результат? PNG 1500×1500 для досок объявлений, PDF А4 для презентаций и печати, SVG для сайта. Стиль — «архитектура» (ч/б) или «каталог» (цветной с мебелью).

---

Режим «Планировка» на Rieltus — распознавание плана по фото скана БТИ или техпаспорта и чистый каталожный чертёж за минуту, чтобы карточка каждого объекта выглядела на уровне каталога застройщика.