Имущественный вычет при покупке жилья — один из самых сильных аргументов в переговорах с покупателем, которым агенты почему-то пользуются реже всего. Между тем риелтор, который умеет на пальцах показать «вот столько государство вам вернёт», снимает возражение по цене, добавляет ценность к своей работе и выглядит в глазах клиента человеком, который реально считает его деньги, а не просто проводит сделку.

Сразу разведём два понятия, которые покупатели и часть агентов путают. Вычет при покупке — это возврат уже уплаченного вами НДФЛ за то, что вы приобрели жильё. Вычет при продаже — это совсем другое: уменьшение налога, который продавец платит с дохода от сделки (об этом — отдельный материал про налог при продаже квартиры). В этой статье разбираем только вычет при покупке: сколько вернут в 2026 году, как работает связка «жильё + проценты по ипотеке» и как корректно подать это покупателю, чтобы не наобещать лишнего.

Что такое имущественный вычет при покупке и кому он положён

Суть простая: когда вы покупаете жильё на территории РФ, государство возвращает вам ранее уплаченный налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Это не подарок и не субсидия — это возврат уже удержанного с вашей зарплаты налога в пределах установленного лимита. Нет уплаченного НДФЛ — нечего и возвращать.

Право на вычет есть не у каждого. Базовые условия в 2026 году такие:

Основной имущественный вычет даётся один раз в жизни в пределах лимита. При этом «один раз» не означает «по одному объекту» — но об особенностях переноса остатка поговорим ниже, это важная деталь для сделок после 2014 года.

Сколько вернут в 2026: 2 млн на жильё и 3 млн на проценты

Здесь критично не путать базу вычета и сумму возврата. База — это лимит расходов, с которого считают возврат. Возврат — это 13% от базы (при базовой ставке НДФЛ). Покупатели почти всегда слышат «два миллиона» и думают, что им вернут два миллиона. Им вернут 13% от двух миллионов.

Два независимых вычета в 2026 году:

Сложив оба, получаем максимум 650 000 ₽ на одного человека (260 000 + 390 000). Разберём на примере. Покупатель берёт квартиру за 9 млн в ипотеку и за годы выплаты отдаёт банку 3,5 млн процентов. База по жилью обрезается до 2 млн → возврат 260 тыс. База по процентам обрезается до 3 млн → возврат 390 тыс. Итого со временем человек вернёт до 650 тыс ₽. Но не разом: возврат идёт по мере того, как с его дохода удерживается НДФЛ, год за годом.

Вычет на двоих: как супруги получают до 1,3 млн ₽

Это та часть, которая для пар-покупателей звучит почти как скидка на квартиру — и которую агенты часто упускают. Если жильё куплено в браке после 1 января 2014 года, каждый из супругов имеет право на свой собственный лимит.

Считаем: муж — до 260 тыс по жилью и до 390 тыс по процентам, жена — столько же. На семью это до 1 300 000 ₽ возврата. Имущество, приобретённое в браке, по умолчанию считается совместной собственностью, поэтому оба супруга вправе заявить вычет — даже если квартира оформлена на одного из них и платежи шли с одного счёта. Распределение долей вычета супруги определяют между собой.

Как это подать клиенту-паре: не «вам положен вычет», а конкретно — «вы вдвоём со временем вернёте с этой покупки до 1,3 миллиона: по 260 тысяч каждому за квартиру и до 390 тысяч каждому за ипотечные проценты». Для семьи, выбирающей между двумя объектами, такой расчёт нередко перевешивает разницу в цене. Финальные суммы под конкретную сделку всё равно подтверждает налоговая — об этом честно скажите сразу.

Перенос остатка: вычет не сгорает

Частый страх покупателя: «квартира стоит 1,5 млн, значит, до лимита в 2 млн я недоберу и потеряю остаток». Это не так — для сделок после 2014 года.

Ещё один нюанс 2026 года, который влияет на итоговую сумму. С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ, и фактический возврат зависит от ставки, по которой облагался доход покупателя; базовая ставка — 13%. Поэтому корректная формулировка для клиента — «вернёте до такой-то суммы», а не «вернёте ровно столько-то».

Лимиты 2026 и что обсуждают с 2027 года

В 2026 году лимиты остаются прежними: 2 млн ₽ по жилью и 3 млн ₽ по процентам. Никаких новых цифр для сделок 2026 года в расчётах использовать нельзя — это частая ошибка, на которой агент рискует наобещать покупателю лишнего.

При этом обсуждается повышение лимитов имущественного вычета. По имеющимся проектам изменения предполагается применять к правоотношениям с 1 января 2027 года. Конкретные новые суммы называть преждевременно, поэтому в разговоре с клиентом это стоит подавать осторожно: «обсуждается повышение лимитов ориентировочно с 2027 года, но для вашей сделки 2026 года действуют текущие 2 и 3 миллиона».

Любая цифра возврата, которую вы озвучиваете покупателю, — ориентир, а не гарантия. Конкретные суммы и порядок зависят от ситуации (доход, ставка НДФЛ, история вычетов), и финальный расчёт нужно уточнять в ФНС или в личном кабинете налогоплательщика. Эту оговорку лучше проговорить вслух — она защищает и клиента, и вашу репутацию.

Как риелтору использовать вычет в работе с покупателем

Вычет — это не юридическая мелочь в конце сделки, а аргумент, который работает на этапе выбора объекта и снятия возражения по цене. Чтобы он работал, его нужно быстро и точно перевести в понятные клиенту числа.

В режиме «Чат-помощник» на Rieltus риелтор за минуту собирает скрипт-объяснение под конкретную пару или покупателя: «вы вернёте до 260 тысяч за квартиру и до 390 тысяч за ипотечные проценты, супруга — ещё столько же, итого до 1,3 миллиона на семью». Помощник помогает сформулировать это человеческим языком, а не цитатами из Налогового кодекса — но он не заменяет ФНС и не считает за неё, поэтому итоговую сумму всё равно подтверждает налоговая.

В режиме «Документы» помощник важен с другой стороны: от корректно указанной цены в ДКП напрямую зависит база вычета покупателя. Заниженная или небрежно прописанная цена бьёт по сумме, которую клиент сможет вернуть, — а значит, по тому самому аргументу, который вы только что использовали. Rieltus здесь — помощник, который держит цифры в порядке, а не CRM и не замена консультации налогового специалиста.

FAQ

Сколько можно вернуть при покупке квартиры в 2026? До 260 000 ₽ по самому жилью (13% от базы в 2 млн ₽) и до 390 000 ₽ по уплаченным процентам по ипотеке (13% от базы в 3 млн ₽). Суммарно — до 650 000 ₽ на одного человека. Возврат приходит постепенно, по мере удержания НДФЛ с дохода.

Можно ли получить вычет за проценты по ипотеке? Да, это отдельный вычет с базой 3 млн ₽ и максимальным возвратом 390 тыс ₽. Считаются именно уплаченные банку проценты, а не тело кредита. Вычет по процентам даётся только по одному объекту и один раз в жизни — для жилья, купленного после 1 января 2014 года.

Как получить вычет обоим супругам? Если жильё куплено в браке после 1 января 2014 года, каждый супруг заявляет свой лимит — по 260 тыс за жильё и до 390 тыс за проценты. На семью это до 1,3 млн ₽. Имущество в браке считается совместным, поэтому оба вправе заявить вычет даже при оформлении квартиры на одного; распределение долей супруги определяют сами.

Сгорает ли вычет, если доход маленький? Нет. Остаток основного вычета (2 млн) не сгорает: он переносится на будущие годы и на другие объекты (для сделок после 2014 года), срока давности у вычета нет. При небольшом доходе возврат просто растягивается на несколько лет. А вот остаток вычета по процентам на другой объект не переносится.

Изменятся ли лимиты вычета в 2027? В 2026 году лимиты прежние — 2 и 3 млн ₽. Обсуждается повышение лимитов с применением к правоотношениям ориентировочно с 1 января 2027 года, но конкретные новые цифры называть преждевременно. Для сделок 2026 года используйте только текущие лимиты, а финальный расчёт уточняйте в ФНС.

Налоговый вычет при покупке — это аргумент, который усиливает вашу позицию в переговорах, если переведён в конкретные числа и подан без обещаний сверх того, что подтвердит ФНС. Режим «Чат-помощник» на Rieltus помогает собрать понятный покупателю скрипт-объяснение за минуту, а «Документы» — держать в порядке цену в ДКП, от которой зависит база вычета.

Попробовать Rieltus на одном объекте

Все режимы — Фото, Чат-помощник, Документы, Креативы — в одной панели. Подключение команды за пару минут.

Открыть Rieltus