Налоговая часть сделки — одна из тех зон, где собственник, не разобравшийся в деталях, может в последний момент отказаться от сделки или, что хуже, согласиться на схему занижения цены, которая обернётся против него самого. Прогрессивный НДФЛ, действующий с 2025 года, минимальные сроки владения, кадастровая стоимость как нижняя планка — это всё параметры, которые в 2026 году агент обязан объяснять заранее, на этапе принятия объекта в работу, а не на сделке у нотариуса.
Дальше — короткое и точное изложение того, что происходит с налогом при продаже квартиры в 2026 году, и как агенту структурно разговаривать об этом с собственником, чтобы избежать поздних сюрпризов.
Ставка НДФЛ при продаже квартиры в 2026 году
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. При продаже квартиры применяется упрощённый вариант прогрессии:
- 13% — если доход с продажи квартиры (после применения вычетов) не превышает 2,4 млн ₽.
- 15% — на часть дохода, превышающую 2,4 млн ₽.
Для нерезидентов РФ ставка составляет 30% от суммы дохода, без применения большинства вычетов. С 2026 года для лиц, признанных иностранными агентами, действует ставка 30% независимо от срока владения объектом.
Важная деталь: 2,4 млн ₽ — это не цена квартиры, а налогооблагаемая база, то есть разница между ценой продажи и применёнными вычетами. При корректном применении вычета на 1 млн ₽ или зачёта расходов на покупку реальная сумма для прогрессивного перехода с 13% на 15% получается выше.
Сроки владения: 3 года или 5 лет
НДФЛ при продаже квартиры не платится вообще, если объект был в собственности дольше минимального срока:
- 3 года — если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в порядке приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, либо если это единственное жильё собственника.
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, договор долевого участия, договор инвестирования).
Срок отсчитывается от даты регистрации права собственности по выписке ЕГРН. Если собственник купил квартиру в 2021 году, в 2026-м срок владения уже превышает 5 лет — налог не платится, декларация не подаётся, сделка с точки зрения налоговой проходит «чисто».
Принципиальный момент 2026 года — требование непрерывности срока владения. Если в течение пяти (или трёх) лет квартира была переоформлена между близкими родственниками или поменяла форму регистрации, отсчёт может начаться заново. Это часто всплывает в наследственных делах и в сделках после развода — и проверяется по архивным выпискам, не по текущей.
Вычеты, которые снижают налогооблагаемую базу
Если квартира продаётся раньше минимального срока владения, собственник может выбрать один из двух вариантов снижения базы:
1. Имущественный вычет 1 млн ₽. Из цены продажи вычитается 1 млн ₽, на разницу начисляется НДФЛ. Подходит, если квартира получена в наследство, дар или давно куплена без сохранения документов о расходах.
2. Зачёт расходов на покупку. Из цены продажи вычитается фактическая цена покупки (плюс расходы на ремонт, ипотечные проценты — при подтверждающих документах). Подходит, если собственник покупал квартиру относительно недавно по понятной цене и сохранил договор купли-продажи и платёжные документы.
Выбирается тот вариант, который в конкретной ситуации даёт меньший налог. На сделках, где собственник купил квартиру 4 года назад за 8 млн и продаёт за 10 млн, второй вариант обычно выгоднее: налогооблагаемая база — 2 млн (а не 9 млн при вычете на 1 млн). Это разница в порядок суммы налога.
Кадастровая стоимость как нижняя планка
Практика занижения цены в ДКП до сих пор существует, но налоговая давно её парирует. Если цена в договоре меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи, для расчёта НДФЛ берётся именно эта величина — кадастровая × 0,7.
Что это значит для разговора с собственником, который просит «давайте в договоре напишем 5 млн вместо 11»:
- Если кадастровая стоимость квартиры на 1 января 2026 года, например, 9 млн ₽, налог будет рассчитан от 9 × 0,7 = 6,3 млн ₽, а не от 5 млн из договора. Занижение ради экономии налога не сработало.
- Для покупателя занижение — отдельный риск: если сделку оспорят (по причинам обременений, прав третьих лиц или прочих), вернут только сумму из ДКП, то есть заниженную. Разница, проведённая «расписками», в большинстве случаев в суде не подтверждается.
Это нормальный аргумент в разговоре с собственником, который настаивает на занижении: показать ему расчёт по кадастровой и объяснить, что покупатель в любом случае откажется от схемы, потому что для него это потеря.
Декларация и срок уплаты в 2026 году
Если квартира продана в 2025 году и срок владения меньше минимального, декларация по форме 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2026 года, налог уплачивается до 15 июля 2026 года. Декларация подаётся даже в случае нулевого налога после вычетов — само наличие сделки уже создаёт обязательство отчитаться.
Для собственника это значит, что разговор о налогах нужно завершить до сделки, а не «потом разберёмся»: после регистрации права собственности у покупателя у продавца уже формируется налоговая обязанность, и неправильно оформленная сделка может стоить 13–15% от цены квартиры — это типичный размер комиссии агента в обе стороны.
Где это собирается в одном месте
В режиме «Документы» на app.rieltus.pro черновики ДКП собираются с учётом налоговой части сделки: правильное указание цены, соответствие кадастровой стоимости, расчёт ожидаемого налога для собственника при нескольких сценариях (вычет на 1 млн, зачёт расходов, минимальный срок владения). Это позволяет агенту выйти на разговор с собственником с уже посчитанными цифрами — а не с общими фразами «вам надо будет заплатить налог».
В режиме «Чат-помощник» можно сгенерировать скрипт разговора с собственником под конкретные параметры сделки: «однушка в Перово, в собственности 4 года, куплена за 8 млн, продаём за 11 млн — какие есть варианты снижения налога и как объяснить собственнику».
FAQ
Какой налог нужно заплатить при продаже квартиры в 2026 году? НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% на доход с продажи до 2,4 млн ₽ и 15% на превышение. Доход считается после применения вычетов — имущественного на 1 млн ₽ или зачёта расходов на покупку. Для нерезидентов РФ — 30% без вычетов. Налог не платится, если квартира была в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств).
Через какое время после покупки можно продать квартиру без налога в 2026 году? 5 лет — общий случай (покупка, ДДУ, инвестирование). 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору пожизненного содержания, либо если это единственное жильё собственника. Срок отсчитывается от даты регистрации права в ЕГРН, и должен быть непрерывным.
Какой имущественный вычет можно применить при продаже квартиры? Два варианта на выбор: имущественный вычет 1 млн ₽, который вычитается из цены продажи, или зачёт расходов на покупку (плюс ремонт и ипотечные проценты при подтверждении). Выбирается тот, что даёт меньший налог. На сделках, где собственник купил квартиру относительно недавно по понятной цене, второй вариант обычно выгоднее в разы.
Что будет, если в ДКП указать заниженную цену? Налог всё равно рассчитают по кадастровой стоимости × 0,7, если цена в ДКП ниже этой величины. Для покупателя занижение — дополнительный риск: при оспаривании сделки возвращается только сумма из ДКП, разница «по расписке» обычно судом не подтверждается. В 2026 году схема с занижением утратила экономический смысл при сделках с кадастровой стоимостью, близкой к рыночной.
Когда подавать декларацию о продаже квартиры в 2026 году? Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля 2026 года за квартиру, проданную в 2025 году. Налог уплачивается до 15 июля 2026 года. Декларация подаётся даже при нулевом налоге после вычетов — само наличие сделки в течение минимального срока владения создаёт обязательство отчитаться.
Режим «Документы» на app.rieltus.pro — расчёт налога при продаже квартиры под конкретные параметры сделки и черновик ДКП с правильной налоговой частью, чтобы разговор с собственником шёл по числам, а не по общим формулировкам.
Попробовать Rieltus на одном объекте
Все режимы — Фото, Чат-помощник, Документы, Креативы — в одной панели. Подключение команды за пару минут.
Открыть app.rieltus.pro
