Налог со сдачи квартиры в 2026: самозанятость, НДФЛ или ИП

Собственник сдаёт квартиру за 40 000 ₽ в месяц. За год это 480 000 ₽ дохода, и государство хочет свою долю: от 19 200 ₽ на самозанятости до 62 400 ₽ на НДФЛ (налоге на доходы физических лиц). Разница — 43 200 ₽ в год, месяц аренды. Риелтор, который в двух словах объясняет собственнику эту арифметику, выглядит убедительнее конкурента, который отмахивается «это к бухгалтеру». Разберём три легальных режима на 2026 год — с цифрами и ограничениями.

Три режима в цифрах: пример с арендой за 40 000 ₽/мес

При годовом доходе 480 000 ₽ три режима дают такую налоговую нагрузку:

• Самозанятость (НПД) — ставка 4% с физлиц / 6% с юрлиц — 19 200 ₽ за год.
• НДФЛ по декларации — ставка 13% (до 2,4 млн ₽ совокупного дохода) — 62 400 ₽ за год.
• ИП на УСН «Доходы» — 6% плюс страховые взносы — ≈59 200 ₽ за год.

Расчёт для ИП (индивидуального предпринимателя) неочевиден: сам налог по УСН (упрощённой системе налогообложения) — 28 800 ₽, но фиксированные страховые взносы за 2026 год составляют 57 390 ₽ плюс 1% с дохода свыше 300 000 ₽. Налог полностью зачитывается взносами, но взносы платить всё равно придётся — они больше налога. На одной квартире ИП проигрывает даже НДФЛ.

Самозанятость: дешевле всего, но с оговорками

НПД (налог на профессиональный доход) — режим по умолчанию для собственника с одной-двумя квартирами. Регистрация в приложении «Мой налог» за несколько минут, никаких деклараций: после каждого поступления арендной платы формируется чек, налог начисляется автоматически.

Ставки: 4%, если жильцы — физлица, 6% — если квартиру арендует компания (например, под сотрудников). Новичку положен разовый налоговый бонус 10 000 ₽: пока он не исчерпан, ставка фактически 3% и 4% соответственно.

Ограничения, о которых собственники узнают поздно:

• Лимит дохода — 2,4 млн ₽ в год по всем видам деятельности самозанятого, не только по аренде. При превышении статус слетает, остаток года — уже НДФЛ.
• Только жилые помещения. По статье 4 закона № 422-ФЗ сдавать на НПД апартаменты, машино-место или коммерческую недвижимость нельзя — формально это нежилые объекты.
• Чек — обязателен. Получил перевод — сформировал чек арендатору. Забытые чеки при проверке превращаются в недоимку.

НДФЛ по декларации: без регистрации, но дороже

Если собственник не хочет никаких статусов, он раз в год подаёт декларацию 3-НДФЛ: за доходы 2026 года — до 30 апреля 2027-го, уплата — до 15 июля. С 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% при совокупном годовом доходе до 2,4 млн ₽, 15% — с превышения до 5 млн ₽, дальше ставки растут до 22%. Важный нюанс для обеспеченных собственников: порог считается по всем доходам вместе — зарплата, премии, аренда. Арендный доход, «добавленный сверху» к высокой зарплате, легко попадает под 15%.

Единственный практический плюс режима — им можно «закрыть» прошлые периоды: декларацию подают постфактум, тогда как самозанятость действует только с даты регистрации.

Когда выгоден ИП

ИП на УСН «Доходы» имеет смысл, когда арендный поток больше лимита самозанятого — например, несколько квартир суммарно дороже 200 000 ₽ в месяц. Тогда 6% УСН против 13–15% НДФЛ окупают и взносы, и учёт. Второй случай — сдача нежилых помещений, куда НПД не пускает. Плюс взносы ИП идут в страховой стаж для пенсии, чего нет у самозанятого по умолчанию.

Что бывает, если не платить

ФНС (Федеральная налоговая служба) видит арендодателей лучше, чем принято думать: регулярные одинаковые поступления на карту, сведения Росреестра о собственниках нескольких квартир, жалобы соседей и данные самих арендаторов — например, когда те требуют регистрацию или взыскивают депозит через суд.

Цена вопроса при доначислении: сам налог за три года, пени, штраф 20% от неуплаченной суммы (40% — если докажут умысел) по статье 122 НК РФ (Налогового кодекса), плюс 5% за каждый месяц просрочки декларации, максимум 30%, минимум 1 000 ₽ — статья 119 НК РФ. На фоне 19 200 ₽ в год на самозанятости экономия на налоге выглядит сомнительной сделкой.

Что риелтору говорить собственнику

Налоговые консультации — не работа риелтора, и давать их не нужно. Достаточно трёх тезисов: легальные режимы существуют, самый дешёвый для типовой квартиры — самозанятость, а белый доход — это ещё и возможность спокойно показывать договор банку и страховой. Дальше — «уточните детали у налогового консультанта».

Зато договор — зона ответственности агента. Незарегистрированный доход часто начинается с договора «на коленке» или вовсе без него. Грамотный письменный договор найма с фиксацией платежей дисциплинирует обе стороны — что проверить в тексте, мы разобрали в чек-листе по договору найма. А если собственник параллельно думает о продаже, пригодятся разборы налога при продаже квартиры в 2026 и налогового вычета при покупке — эти темы всплывают в одном разговоре с арендой почти всегда.

FAQ

Можно ли самозанятому сдавать апартаменты? Нет. НПД разрешён только для жилых помещений; апартаменты юридически нежилые, для них — НДФЛ или ИП.

Что будет, если доход самозанятого превысит 2,4 млн ₽ за год? Статус НПД прекращается, доход сверх лимита облагается НДФЛ. Обсуждались законопроекты о поэтапном повышении лимита, но на середину 2026 года действует порог 2,4 млн ₽.

Считается ли залог (депозит) налогооблагаемым доходом? Обеспечительный платёж — нет, пока он возвратный. Если собственник удержал его в счёт аренды или ущерба, удержанная сумма становится доходом.

Собственник годами сдавал «в серую». Легализоваться — значит попасть под штрафы? Регистрация самозанятости действует только на будущее, прошлые периоды она не закрывает. Доначислить налог могут за три года, поэтому чем раньше доход станет белым, тем короче рискованный «хвост».

Платит ли налог арендатор? Нет, налог с дохода платит собственник. Исключение — аренда юрлицом у физлица: компания сама удерживает НДФЛ как налоговый агент.

---

Договор найма — первый шаг к белой аренде. В Rieltus его собирает Конструктор договоров: пошаговый мастер, проверка ИНН и СНИЛС, автосклонение ФИО и готовый файл Word на выходе. Попробовать можно бесплатно — 3 дня полного доступа без карты.