В 2026 году в России стартовала новая волна государственной кадастровой оценки, и в ближайшие два года она затронет практически всех собственников недвижимости. Поскольку кадастровая стоимость — это база для налога на имущество и земельного налога, тема напрямую касается разговора агента с собственником: и о будущих расходах на содержание объекта, и об аргументах «продавать сейчас или держать».
Разберём график переоценки, что меняется в методологии и как агенту грамотно поднимать эту тему с клиентом.
График: земля в 2026-м, квартиры в 2027-м
Государственная кадастровая оценка проводится по объектам поэтапно:
- 2026 год — земельные участки. Предыдущая массовая оценка земли проводилась в 2022 году; в 2026-м её обновляют в 85 регионах страны.
- 2027 год — объекты капитального строительства: квартиры, дома, помещения, сооружения, машино-места, объекты незавершённого строительства.
Новая кадастровая стоимость не применяется мгновенно: результаты оценки становятся налоговой базой со следующего налогового периода. То есть переоценка земли 2026 года отразится на земельном налоге начиная с 2027 года, а переоценка квартир и домов 2027 года — на налоге на имущество начиная с 2028 года.
Что изменилось в методологии: платформа НСПД
С 1 января 2026 года кадастровую оценку в регионах проводят с использованием единой платформы — Национальной системы пространственных данных (НСПД). Единое программное обеспечение должно сделать оценку более унифицированной и прозрачной, снизив разброс подходов между регионами.
Для собственника это означает, что оценка всё больше опирается на формализованные данные о характеристиках объекта из ЕГРН. А значит, ошибки и неточности в этих характеристиках напрямую влияют на итоговую кадастровую стоимость — и на налог.
Почему это важно в разговоре с собственником
Кадастровая стоимость — не абстракция из квитанции, а параметр, который всплывает в нескольких практических ситуациях:
- Налог на имущество и земельный налог. Рост кадастровой стоимости после переоценки — это рост ежегодного налога. Для собственника, который держит объект «про запас» или сдаёт, это часть экономики владения.
- Налог при продаже. Напомним: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, НДФЛ при продаже считается именно от величины «кадастровая × 0,7». После переоценки эта нижняя планка может измениться — и старые схемы с занижением цены работают ещё хуже.
- Аренда и выкуп госземли. С 2026 года арендная плата за государственные и муниципальные участки в ряде случаев определяется на основе кадастровой стоимости.
Агент, который умеет коротко объяснить эти связи, выглядит в глазах собственника экспертом, а не просто «продавцом квадратных метров».
Что можно посоветовать собственнику сделать сейчас
Пока идёт переоценка, у собственника есть возможность повлиять на корректность будущей стоимости:
- Проверить характеристики объекта в ЕГРН — площадь, назначение, вид разрешённого использования земли. Ошибка в этих данных завышает оценку.
- Подать декларацию о характеристиках объекта, если фактические параметры отличаются от учтённых.
- После публикации результатов — оценить, не завышена ли кадастровая стоимость относительно рыночной, и при необходимости оспорить её в установленном порядке.
Это те действия, о которых собственник обычно не знает, — и подсказка от агента здесь превращается в аргумент доверия.
Где это помогает в работе
Тема переоценки — хороший повод для касания старой базы: собственникам земли осенью 2026-го будет актуально понять, как изменится их налог. Такие поводы легко теряются, если не вести клиентов системно.
В CRM Rieltus на app.rieltus.pro можно сегментировать собственников по типу объекта и поставить напоминания — чтобы вовремя вернуться к владельцам земли и квартир с полезным апдейтом по кадастровой оценке. А в режиме «Чат-помощник» удобно за минуту подготовить понятное объяснение для конкретного клиента: как переоценка повлияет именно на его налог и что стоит проверить в характеристиках объекта.
FAQ
Когда переоценят кадастровую стоимость недвижимости? Земельные участки переоценивают в 2026 году, объекты капитального строительства — квартиры, дома, помещения, машино-места — в 2027 году. Новая стоимость становится налоговой базой со следующего налогового периода после оценки.
Вырастет ли налог после переоценки? Кадастровая стоимость — база для налога на имущество и земельного налога, поэтому её рост, как правило, ведёт к росту налога. Насколько — зависит от конкретного объекта, региона и применяемых ставок и льгот.
Как оценивают кадастровую стоимость в 2026 году? С 1 января 2026 года оценку проводят через единую платформу НСПД — Национальную систему пространственных данных. Она опирается на формализованные данные о характеристиках объектов, поэтому корректность сведений в ЕГРН напрямую влияет на итоговую стоимость.
Можно ли снизить кадастровую стоимость? Да. Если стоимость завышена относительно рыночной или основана на неверных характеристиках объекта, её можно оспорить в установленном порядке. Перед этим стоит проверить данные об объекте в ЕГРН и при необходимости подать декларацию о его характеристиках.
CRM и «Чат-помощник» на app.rieltus.pro — чтобы вовремя вернуться к собственникам с апдейтом по кадастровой переоценке и объяснить каждому, как она отразится именно на его налоге.
Попробовать Rieltus на одном объекте
Все режимы — Фото, Чат-помощник, Документы, Креативы — в одной панели. Подключение команды за пару минут.
Открыть Rieltus
